评司论企｜房企频繁出售项目股权为哪般
导 读
房企抛售资产潮的背后……
◎ 作者 / 沈晓玲、汪维文
9月28日，嘉凯城集团股份有限公司公告称，拟转让房产项目资产包，涉及5家公司6个项目；10月9日华夏幸福宣布以32亿元卖出河北多宗项目予北京万科；10月19日，华侨城集团有限公司在北京产权交易所挂牌出售旗下上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权。房企频繁出售项目股权意图几何？
自2017年以来房地产行业项目股权出售事件明显增多，且2018年仍然热潮不减。根据监测数据，房地产行业2016年至2018年分别发生项目股权出售223起、335起、228起。相关动态方面，2017全年房地产企业项目股权出售相关动态为387条， 2018年1-10月以来房企累计项目股权出售动态就达到了473条。房企项目股权转让浪潮波涛汹涌，背后的原因错综复杂，既有融资需要，也有为企业业务转型铺垫和出于剥离不良资产的考量。
融资环境持续收紧，偿债高峰来临双重因素促使企业出售部分项目股权以盘活现金流。2015年1月，证监会颁布《公司债券发行与交易管理办法》，放松房企公司债发行，而后迎来了中期票据和公司债的发行热潮。到2018年，3年期的债券、票据陆续到期，房企开始迎来还债的高峰。2018上半年政府进一步出台政策，明确指出信托资金不得违规投向房地产、委托贷款资金不得投向禁止领域，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度，政策收紧，债务紧逼双重因素导致部分公司出现资金问题。
资收紧环境下，华夏幸福出售项目股权加速产业地产布局发展。企业2018年中报披露现金总量相比2017年末减少241亿元，净负债率从48%上涨至96%。目前定位为产业新城运营商的华夏幸福正在全国积极复制自己的产业新城开发模式，众所周知产业地产又属于投资较大业务类型，因此企业需要大量资金。在7月引入平安的137.7亿资金后，10月9日华夏幸福又宣布以32亿元卖出一直以来重点布局的河北多宗项目予北京万科，意图为加速异地产城复制提供资金支持。
部分企业通过出售项目股权完成去地产化，以期实现业务整合转型。政策环境严峻、融资难度加大、房企集中度持续提高等一系列因素为部分房企的生存带来了压力，因此部分企业正在积极探索转型期去地产化。9月28日，嘉凯城集团股份有限公司公告称，拟转让房产项目资产包，涉及5家公司6个项目。针对这次出售嘉凯城方面表示是为了公司进一步加快存量去化、增强流动性，有利于公司集中精力发展第二主业。2018年以来海航已经累计出售境内外地产项目套现超300亿元，根据公司最新业务板块划分，企业未来将聚焦于科技、航旅、物流、资本四大方向。
通过出售股权的方式转让项目，有助于企业剥离不良资产。在房企股权出售的项目当中，有一部分由于经营不善或其他原因处于亏损状态。著名的阿那亚项目就属于这种情况，项目原属于亿城集团，2012年销售额仅4000多万，被视为不良资产。一年后，亿城作价2.6亿抛售阿那亚，低于其获取价款1.4亿。随后，马寅接盘，成为项目创始人；田海成随之进驻，担任阿那亚首席品牌官。经过重新定位为旅游地产，添加社群概念后的阿那亚，2017年销售额达30亿元。因此在房企出售项目股权也为市场带来了投资机遇，通过重新定位和良好运营等方式完全可以将不良资产逆转为优质资产。
此外还有部分企业转型轻资产运营模式，通过出售项目股权盈利。2017年瑞安房地产累计出售资产109亿元，2018年1-9月通过处置项目股权累计收入现金77.49亿元。经过三年的持续探索瑞安房地产现在已经摸索出一套与主流地产业务不同的轻资产经营模式：在合适时机以理想价格出售成熟资产，实现资产价值，加速资金周转，创造稳健的财务基础；通过不同合作模式开发新项目，最大化地发挥公司财务资源、管理经验和品牌优势的价值。
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